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房价是涨是跌,关键要看两个月后的这件事……

来源:吉屋综合整理   发布时间:2017-08-15

      从目前的情况看,即便是地产专家,意见也往往无法统一。究其原因,还是由于我国的房地产市场是一个政策市场,宏观调控的政策对楼市影响极大。在今年秋季的重大会议没有给出未来发展方向之前,谁都不敢说是看涨还是看跌。

如果未来的房地产发展思路和过去十年相比,变化不大的话,整体来看还是应该看多;如果房地产发展思路发生重大变化,则可能看空。

       当然,这里说的是整体,也就是从全国范围内来看。单就具体城市来说,即便是发展思路变化不大,但*起码有一半以上的城市*价值会逐渐降低。持续看好的,还是热点城市及其周边卫星城。虽然从数量上来看,这些城市只占全国的1/3左右,但这些热点城市及周边卫星城却是支撑未来全国房价的基础。

      如果未来的政策发生重大变化,比如效仿雄安新区的长远规划,取消商品房;或者真正意义上实现租购同权,即租户与购房者在孩子入学等方面一视同仁,不再排出优先非优先,一起摇号入学等;甚至取消户籍政策……这些政策中的任何一个,都会对房地产市场产生重大影响。

      其实即便是下半年召开的这次重要会议,也难以真正给出明显区别以往的发展思路,而是很可能继续探索科学的发展方向。毕竟目前确实还没有非常成熟而且有效、健康的房地产发展思路。

     从这个角度上来看,未来楼市看多的可能性更大一些。毕竟,国家经济发展的势头依旧处于向好阶段。

     房地产税什么时候出台?

     说起房地产税,从放风到现在已经好几年了,之所以迟迟无法出台,是因为涉及的问题太多太多。

     大家都知道,现在很多城市的财政收入来自于土地转让,也就是廉价征地高价卖。在这个过程中的土地差价,1/3左右通过各种方式(现金、补助、置换房等)返还给了被征收者,剩下的资金基本都用于了城市建设。

     同时,不管是地价还是房价,都在蹭蹭的往上涨。而城市建设费用、拆迁房费用、医疗设施、学校建设、道路养护、政府运营等等费用,其实都摊在地价里。

     也就是说,先买房的人,用了很少的成本,就享受了城市基础设施的改善和房价上涨带来的好处,而后买房的人不仅要付出更高的代价,而且在享受应有的福利时,却往往打了折扣。

      这是房地产税没出台要面临的问题。那么,如果出台,又会有什么问题呢?

      房地产税要出台,首先就要缕清土地、房产、所有权、使用权之间的关系。房子是购房者的私有财产,这是《物权法》规定的,那么土地呢?明显是国有的,这是《宪法》的精神。

      之前之所以征收土地转让费,实际上收的就是土地使用权的费用。现如今要征收房地产税,那以前交过土地转让金的购房者,要不要缴房地产税?如果不缴,后面的购房者会怎么想?公不公平?如果缴纳,那是不是又涉嫌重复征税,加大购房者负担?

      打个比方,在北京,100平米的房子按均价也值600万元以上,即便是按每年1%的税率征收,也得6万元。这边缴着税,那边还得还贷款,可能一年也得10万多。对于刚需族来说,买房时贷款额度一般会算到极限,也就是剩不下多少钱可以机动使用。这一下多出这么多税,缴不起怎么办?是直接从工资里扣?扣完这些人没钱吃饭了怎么办?要是不从工资扣,购房者偷税漏税或者抗税怎么办?都抓进监狱?要知道,这可是涉及到大多数刚需族,数目极其庞大,也是城市正常运行的中坚力量。即便是都抓进监狱,干活的人少了,这些人也要吃喝拉撒,这些钱谁来出?是加税?还是大家均摊?

      从2003年提出征收房产税,到现在的房地产税开始研究,已经过了14年。真正要解决这些问题,不仅仅是涉及到征税,更是涉及到我国社会主义公有制的体制问题。四点儿觉得,离房地产税出台,还是遥遥无期。

      租购同权靠不靠谱?

      再来说说租购同权。*近这个词是楼市真真正正的热词。和前面两项各个地产专家的观点分歧很大相比,在看待租购同权的问题上,专家们的意见出奇地一致――租购同权缺乏实际可操作性,对于房价的影响微乎其微,并没有什么关系。

       其实原因很简单,就是目前中国的优质资源还是出于少有阶段,有户 口、有房的人都不能满足,怎么满足租客呢?尤其是像北上广深等一线城市,有户 口有房父母在本区工作的,6年一个学 位都不一定能够,租户真就是完全没有机会。

       要说孩子上学的权利,倒是可以满足,但都是一些排名垫底的学校。在实行租购同权之前,就已经实行了。结果大家也都看到了:没什么用。

      有人打了个比方:现在有租女友回家过年的。但租个女友,人家能给你生孩子吗?不是说完全没可能,但这个概率嘛,呵呵。

这个比方虽然不太恰当,但也能从侧面说明部分问题。

      所谓的租购同权,不仅涉及到孩子上学,高考呢?租房者满足一定年限以后,孩子可不可以在当地参加高考?或者,租房者满足一定年限,可以可以和本地户籍人口有同等权利买限价房/经济适用房?可不可以一样摇号?可以可以享受同样的优惠政策?老人能不能同样免费坐公交、去公园?可不可以享受一样的医疗?养老?如果可以,那户籍制度也就名存实亡。这就涉及到更改目前户籍制度的问题。更关键的,这些一下多出来的租户,教育、医疗、交通、公共设施,如何满足?满足不了的话,怎么办?

      也有人说,政府市干嘛的,不就是负责这些的么。确实如此,但政府要负责这些,首先得要钱,钱从哪里来呢?加税?强征?还是改头换面,隐蔽收钱?不管怎么样,都是大家一起承担。

羊毛出在羊身上。

      什么时候优质的资源不少有了,或者不说优质资源,就是各地的资源都能平均了,不会出现所谓的“优质”“劣质”了,上述这些问题,也就都不存在了。






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